顺驰不动产:二手房交易中须注意的交易安全问题

五、市场上主要流通的产别区分，各种产权交易的优缺点及交易费用

目前，青岛市流通的二手房主要包含以下三种：

一、私产房：

（一）私产房特征：

1、私产房产权属于个人，个人拥有房屋的所有权
2、私产房房本名称为房屋所有权证
3、私产房可以进行买卖
4、私产房可以办理贷款
5、私产房不需缴纳房租
6、私产房的面积是房屋的建筑面积
7、私产房过户需要到房管局办理过户手续

（二）、购买比例

据顺驰不动产市场研究中心数据显示，青岛市私产房购买比例约为60%－70％。

（三）、优缺点

优点：

1、私产房买卖可以办理贷款，可以暂时缓解人们的购房压力
2、私产房产权属于个人， 无须缴纳房租

缺点：私产房在交易时涉及的税费较高

（四）私产房所涉及的交易费用

1、普通住宅划分标准（除此以外为非普通住宅）

①住宅小区建筑容积率在1.0以上（包含1.0）②单套住房的建筑面积小于120平米

2、过户费

私产房所涉及的过户费用由以下几部分组成：①登记费②手续费③契税④印花税⑤个人所得税等等
收费标准：

①普通住宅：产权过户费=评估价×1.5%+登记费80元+建筑面积×6元/平米+印花税10元
（有贷款的，抵押登记费 50万以下235或50万以上385）

②非普通住宅：

产权过户费=评估价×3.0%+登记费 80 元+建筑面积×10元/平米+印花税10元
（有贷款的，抵押登记费 50万以下235或50万以上385）

住宅土地收益金=评估价×1%（房改房、集资房、拆迁返还等）

2、税费（以天津市为例）

1）、个人所得税

天津市地方税务局、市国土资源和房屋管理局正式发布政策：依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》精神，本市个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税；出售现住房1年内按市场价重新购房的，按重新购房金额占原住房销售额比例部分先征后退；出售住房前1年内已按市场价格购房的，按已购房金额占原住房销售额比例部分征收1%个人所得税；出售住房前超过1年按市场价格购房的，按其转让住房收入的1%征收个人所得税。

如何办理免税费手续

①出售5年以上唯一用房如何办理免税手册

个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。对符合免税条件的，房屋买卖双方在办理房屋转移登记手续时，卖方需到原住房所在地房管部门，填写《青岛市住房转让个人所得税免税申报表》，承诺所转让住房是家庭唯一生活用房后，向原住房所在区县地方税务局提交免税申报，提供出售房屋产权人身份证原件和复印件、房屋产权证复印件、房屋转让合同、销售房屋专业发票原件和复印件，办理房屋出售个人所得税免税手续。

②“先买后卖”视两种情况征税

先买房后卖房者分两种情况征税。

1）在出售住房前一年内已按市场价格购房的纳税人，其出售原住房申报个人所得税时，可按照已购房金额占原住房销售额的比例，向原住房所在地区县地方税务局提出减免税申请，填写《青岛市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。经有关区县地方税务局审核批准后，为纳税人开具《青岛市住房转让个人所得税减免税通知单》。代征单位凭有关区县地方税务局开具的《青岛市住房转让个人所得税减免税通知单》注明的减免税比例，对应缴纳部分按1%征收个人所得税。

2）出售住房前超过1年按市场价格购房的，由代征单位按其转让住房收入的1%征收个人所得税。

③有原值凭证可办“多退少补”

对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，正确计算应纳税额的，在房管部门办理个人房屋转移登记手续时，由代征单位对其出售住房获取的实际成交价款先按1%征收个人所得税。纳税人持个人所得税完税凭证到原住房所在地地方税务局，填写《青岛市住房转让个人所得税核实纳税申报表》办理据实申报。各区县地方税务局审核房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用据实核算税款后多退少补。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。对个人转让非住房取得的所得，按“财产转让所得”征收个人所得税。以此次转让收入额减去财产原值和合理费用后的余额，为应纳所得税额，适用20%比例税率。

2、营业税和差额营业税（此处只针对普通住宅进行分析）

国家为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对二手房房屋交易征收营业税和差额营业税。

征收办法及计算方法：

营业税是以房屋房龄为衡判标准的在房产交易过程中所产生的税费。营业税以5年为分界线，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。（注：营业税及差额营业税若同时存在则只征收营业税）

• 营业税=房屋成交价*5.5%
  差额营业税=（房屋本次成交价格—房屋上次成交价格）*5.5%

二、公产房：
（一）、公产房特征：
1、公产房产权属于国家，个人只拥有房屋的居住权
2、公产房房本名称为公有住房租赁合同
3、公产房也可进行买卖，但其买卖只是房屋使用权的转移或转让
4、公产房买卖不能办理贷款，买方必须一次性付清房款
5、公产房需要向房管站缴纳房租
6、公产房的面积是房屋的计租面积
7、公产房过户需要到房屋置换管理部门（青岛市）办理

（二）、购买比例（以下按当地实际情况修改）
据顺驰不动产市场研究中心数据显示，公产房购买比例约为5%－10％

（三）、优缺点
优点：
公产房产权属于国家，房屋居住者需每月按国家规定缴纳一定额度的房屋租赁费，其费用较低，由国家负责进行房屋维修。
缺点：
1、房屋买卖须一次性缴齐房款，不能贷款。
2、房产买卖自主性较私产稍弱，在挂牌过程中会涉及房屋竞价问题
3、公产房不得随意拆改，如有特殊原因需向相关部门提出申请

（四）、公产房所涉及的交易费用
1、过户费
公产房交易中所涉及的交易费用比较简单，主要以“是否合格去向”作为划分标准。合格去向是针对被出让房屋承租人的去向房屋而提出的。合格去向标准：提供承租人或者配偶及其与承租人同户籍共同生活两年以上的子女、父母两年内购买其他住房的有效证明，一个购房证明只能办理一处房屋的置换手续。需要出具的详细凭证为：
①买商品房的，提供经备案的《商品房买卖合同》（以合同签订时间为准）和契税发票；如取得产权证的提供《房屋所有权证》及契税发票。
②购买二手私产房，提供《房屋所有权证》及契税发票。
③购买公有住房使用权，提供《公有住房租赁合同》和置换手续费发票
合格去向过户费用=房屋计租面积*1.3*6元/平米
不合格去向过户费用=评估费50元+摘牌价格*2%+计租面积*1.3*6元/平米
（计租面积=房屋使用面积—阳台面积）

三、企业产
（一）、企业产特征
1、企业产房屋产权属于企业或开发公司，个人只拥有房屋的使用权
2、企业产房本名称与公产房一样
3、可以进行买卖的企业产房屋，其买卖属于房屋使用权的转移
4、可以进行买卖的企业产房屋买卖不能办理贷款
5、企业产需要定期向产权所属企业缴纳房租
6、企业产房屋面积也是房屋的计租面积
7、企业产过户需要到产权所属企业或公司房屋产权管理部门办理，过户时间没有严格规定，大型企业过户流程大致与公产房过户一致
（二）、购买比例（以下按当地实际情况修改）
据顺驰不动产市场研究中心数据显示，企业产购买比例很小。
（三）、优缺点
优点：
企业产产权属于企业或开发公司，房屋居住者每月需按产权所属企业或公司规定缴纳一定数额的房屋租赁费用，产权所属企业或公司负责对房屋进行维修。
缺点：
1、企业产买卖需一次性缴齐房款，不能贷款
2、企业产买卖自主性较私产稍弱，某些企业产甚至不能进行房屋买卖，具体事宜因所属企业或公司而异。
（四）、企业产所涉及的交易费用
过户费：
企业产过户所涉及的交易费用，如过户费均由房屋所属企业自行规定，但基本情况下不会超过房屋成交价的2%。
选好满意的房子，找到合适的房主，买卖双方达成一致只是完成了买卖房屋的第一步，在签署具有法律效应的购房合同前，有几项关键的交易信息需要确认，也是顺驰不动产提醒各位买卖双方需要谨慎面对的“三确保”：确保相关证件齐全且真实有效；确保房屋产权清晰无纠纷；确保房屋满足相应的贷款条件。

六、房屋交易前相关证件有效性的确认及证件真伪的辨别
在准备二手房交易前期，买卖双方提供齐全、合法、有效的证明资料是必不可少的一步。在此告诉大家都需要提供哪些资料：
按各城市情况，具体填写：
私产房交易买卖双方所需证件；
私产房一次性付款
卖方：房产证原件、身份证原件、房屋地址有变更需派出所出具的证明，若您是受委托代人出售房屋，还需提供经公证授权委托书
买方：身份证原件
已购公房一次性付款
卖方：房产证原件、房主及配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明原件
所售房屋同一户籍下18周岁以上成员的户口簿原件、路名门牌不
统一派出所出具的证明，若您是受委托代人出售房屋，还需提供经公
证授权委托书
买方：身份证原件
★ 所售房屋若无户口，需由当地派出所开具证明
私产房按揭贷款
卖方：房产证原件、卖方及配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明（民政局开具未婚
证明、结婚证、离婚证）原件，房屋地址有变更派出所出具的证明，若您是受委托代人出售房屋，还需提供经公证授权委托书。
买方：买方及配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明（民政局开具的未婚证明、结婚证、离婚证）原件、买方及配偶的收入证明（单位盖公章）。
已购公房按揭贷款
卖方：房产证原件、卖方及配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明原件、
所售房屋同一户籍下18周岁以上成员的户口簿复印件、路名门牌不
统一，派出所出具的证明，若您是受委托代人出售房屋，还需提供经
公证授权委托书
买方：买方及其配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明（民政局开具的未婚证明、结婚证、离婚证）原件、买方及配偶的收入证明（单位盖公章）
★ 所售房屋若无户口，需由当地派出所开具证明
私产房公积金贷款
卖方：房产证原件、卖方及配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明（民政局开具未婚
证明、结婚证、离婚证）原件，房屋地址有变更派出所出具的证明、指定银行存折
（农行结算）复印件一份，若您是受委托代人出售房屋，还需提供经公证授权委托书
买方：买方及配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明（民政局开具的未婚证明、结婚证、离婚证）原件、青岛市住房公积金贷款申请审批表(买方夫妻双方单位盖章)
已购公房公积金贷款
卖方：房产证原件、卖方及配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明原件、
所售房屋同一户籍下18周岁以上成员的户口簿复印件、路名门牌不
统一，派出所出具的证明、指定银行存折（农行结算）复印件一份
若您是受委托代人出售房屋，还需提供经公证授权委托书
买方：买方及其配偶的身份证原件、户口本原件、婚姻证明（民政局开具的未婚证明、结婚证、离婚证）原件、青岛市住房公积金贷款申请审批表(买方夫妻双方单位盖章)

公产房交易买卖双方所需证件:
公有住房转让使用权
青岛市公有住房转让使用申请表
青岛市公有住房转让使用合同
公有住房计租表
承租人及同住成年人的户籍证明、身份证复印件（系单位的应提交加盖公章的营业执照复印件）
同住成年人同意上市交易的书面材料。
受让人身份证复印件（系单位的应提交加盖公章的营业执照复印件）
二、工作时限
符合办理条件的，由交易中心29~30号窗口收件后即日办理完毕。

企产房交易买卖双方所需证件:
《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》
房屋买卖合同
评估报告
房地测绘证明(办理需要4个工作日)
单位：加盖公章的营业执照复印件

部队、财政拨款的机关、团体、事业单位购买私房，应提供市面上国土资源和房屋管理局出具的备案证明。
个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书、经办人身份证复印件。
凡提交证件中路名门牌不统一者，应由房屋所在地派出所出具证明。
卖方为单位的应提供：
国有企业出具国有资产管理局或该企业上级主管部门批文。
集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明。
其他企业出具章程及企业权力机构的决议。

证件准备齐全了，为了保证交易的安全流畅，买卖双方相互确认资料证件的有效性也至关重要的。