23个月从-0.2%到10.4% 青岛房地产上升"慢热"

这一轮青岛房地产上升的特点是“慢热”，没有太多的惊涛骇浪，但回首一看涨幅仍不小。上周，国家统计局公布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的报告，数据显示11月份青岛新建商品住宅价格指数同比（比去年同期）上涨已经达到10.4%。房价是如何从2012年初先跌后涨，悄然一路走上来的呢，记者根据近两年公布的统计数据进行了梳理。 从-0.2%到10.4%用了23个月。

图为2012年1月到2013年11月青岛新建商品住宅价格指数同比及环比的变化走势图。从中看出，2012年1月跌幅为0.2%，并开始进入下跌通道，价格指数负增长持续了长达一年多，到了2013年4月才转正。

从房价环比 （比上月）指数来看。2012年4月，环比跌幅，为1.7%。这一期间，青岛房地产商已纷纷降价走量，市场上 “跌声”一片，到2012年9月旺季促销，环比数据再度下探。之后，随着库存减少，资金回笼及购房信心再起等因素影响，房价也从谷底走出。从同比跌幅的2012年9月开始，大约用了14个月的时间，指数爬升至10.4%。

虽然房价同比指数是从2013年4月份转正，但实际的环比快速上升从2012年12月份已经开始。从2013年2月到8月，多数月份环比增幅都在0.8%-1.4%的高位徘徊，这也直接拉动了房价同比指数快速上升。

从目前来看，虽然环比指数已经有所下降，但0.5%左右的环比增幅仍然不低。 投资其实很难

从变化趋势看，本轮抄底比较好的入市时机是从2012年3月到9月。但根据记者之前的采访来看，在底谷入市的多数是非买不可的刚需客。政策前景不明，趋势难辨，在楼市中抄底比股市更难。

其实就算入市时机对了，也未必能赚到钱。11月份新建商品住宅房价指数同比涨了10.4%，这只是个平均数，不同区域有不同的涨幅，和情况一样，青岛各区也有分化现象，买对地方很重要。

房价涨涨跌跌，投资房产未必划算。虽然2013年11月份新建商品住宅价格同比上升10 .4%，但也要看到2012年11月份同比是下降4.4%。如果以2011年11月为基准，那两年下来房价指数的实际上涨只有5.5%多一点。也就是说，有一部分是价格下跌之后的“补涨”。如今的青岛房价变化周期长，而且有涨有跌，并非单边上涨。所以仅以谷底与峰值价格来比较，看增幅是不全面的。 已有18个城市调控

从本次公布的数据来看，70个大中城市中新房价格69个同比上涨，只有温州房价继续下降，北上广深涨幅皆超20%。此外，环比上涨的城市有66个。

面对房价上涨的大势，继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也已为调控政策“加码”。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

上周，人民网例举了26个房价上涨过快的城市，并称上述26个城市完成年度调控房价任务基本无望。根据记者观察，其中18个已调控城市均在这个大名单当中。 由涨变跌或需三个季度

日前，社科院发布2014版“住房绿皮书”《中国住房发展报告（2013-2014）》预计，在限购政策不转变的背景下，需求后期将增长乏力。这将导致一、二线城市的房价，最快在明年第1季度短线“见顶”，第四季度前，实现稳中有降。

这份绿皮书也称，从长期来看，一、二线城市仍将吸引大量人口涌入，住房供求矛盾将长期存在，高房价现象难以有效缓解。

另外，总体来看，房价的环比增幅依然在继续下滑，这个增幅的下滑是从4月份就已经开始的，到了11月份70个城市平均的环比增幅回落到0.55%。

一线城市房价还没到涨不动，目前的话还是在涨，只不过是涨幅在回落，但是还没有由涨变跌。明年的下半年可能会出现所谓环比涨幅涨不动，甚至出现由涨变跌这样一个态势，但是这需要时间，估计需要三个季度，到2014年左右。

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