盘点2013青岛楼市众生相 有人欢喜有人愁

还有一周时间，2013年将画上句号。这一年，青岛楼市波澜起伏，火爆异常。有的购房者为了一个房号托关系；有的因为晚出手三周，同一个楼盘多花5万元；有的房主转手挣了17万元，却心生恐惧不敢再买房；有的楼盘负责人虽然完成销售业绩，却因为早开盘俩月，懊悔少赚千万……2013年，青岛卖了10多万套新房，楼盘价格上涨成了普遍现象。

2013年的青岛楼市，很多人有话要说。近日，那一些今年购房的代表性市民、营销房子的楼盘负责人、卖房的房主和一直观察青岛楼市的专业分析师有话要说，就来听听他们是如何盘点2013青岛楼市的。

“被置业顾问忽悠了。现场全是人，那个气氛会让人失去理智的。”

“犹豫了三周，结果开盘时火爆了。看好的房子还在，但是没优惠了，比先前多花了5万元。”

“买房前和买房后，对楼市了解都不多。看到同事、周边朋友都在买房，想有个自己的房子，比较了几家就买了。”

——2013年，几位购房者这样说

“开盘时价格提高了很多。开发商老板耿耿于怀，说少赚了得千万元。”

“房子很快卖出去了，净赚了17万元。没敢再买。我对楼市不理智的火爆还是很害怕的。”

——2013年，开发商和二手房主这样说

托关系只为一个房号

若再给田志桦一个买房机会，他一定不会选择李沧区这家楼盘。田志桦是一位90后，在市南区一家房地产公司做策划专员，月工资4000多元。“毛坯房1万元的单价，还在李沧区，上下班太不方便了。”12月23日，田志桦在接受记者采访时，仍对当初的选择耿耿于怀，“被置业顾问忽悠了。”

这事还得从今年3月份说起。田志桦虽然从事房地产工作，但对买房并不“感冒”。如果不是父母催得紧，田志桦现在还是无房户。由于不想贷款，而总房款只能拿出70多万，田志桦的买房路并不宽敞，在市区几乎没有太多选择。所以3月份的时候，他直奔李沧楼盘去了。

中海国际社区，那时候房价是1万元/平方米，套二户型80多万元。冒着雨，田志桦看了两个户型的样板间。用田志桦的话来说，我当时都要交定金了，结果出售楼处的时候发现不远处就是李村大集，没买。随后，该楼盘又推出了新房源，起价不足9000元，均价1万多元，价格变化并不大。“没选择中海国际社区倒是不后悔，后悔的是选择了另外一家李沧楼盘。”田志桦说道。

还是3月份，田志桦又看了李沧区某商业广场附近的新房，价格也是1万/平方米，当时未开盘，需要交认筹金5万元。贪图商业便利，田志桦交了认筹金。过了两天，他接到了置业顾问的电话，大致意思是300套房子收了700多个客户的认筹金，建议田志桦找找关系。这个电话让田志桦蒙了，没多想，他还真去找关系了。

开发商营销更高明

“有俩途径，一个是开盘摇号，需要用某网站的设备；另外一个是找开发商领导。我找的是网站关系，人家当时都没完全答应，最后我摇号是200多号。现在想想，就是这个摇号把我给忽悠了。那天开盘，现场人确实非常多，但直到现在楼盘还有少量的房源，有退房的情况。最主要的是，后来9月份原四方的楼盘开盘单价才1万元，我买贵了。”

开盘当天的场景，田志桦形容为“传销式疯狂”。每个人只有一的选房时间，有专门置业顾问带着你，让你看销售信息栏，旁边也是选房的，根本容不得你思考，逼着你写下房源号然后摁手印。选好房以后，第二天还得给帮忙办事的人好处费。

接下来的一周是最忙碌的，跑了两趟婚姻登记处，去了三次房地产交易部门，去了两次售楼处。当置业顾问开始不耐烦地应付你提各种问题的时候，田志桦才明白，选房是开发商态度的转折点。

“现在想想，就是搬起石头砸自己的脚。”回想一下，田志桦告诉记者，摇号买房是开发商精心布设的圈套。“先不开盘，你去看房，先交认筹金，等收取的人数超过房源量再开盘。这时候主动权就在开发商那里了，然后公布价格，肯定是上浮的，再给予象征性的优惠。然后整个现场全是人，那个气氛会让人失去理智的。”

田志桦忘不了，9月份原四方区开盘的楼盘中有两家单价几乎是1万元，位置要比李沧的楼盘好。“我当时就是买贵了，虽然房价没跌，但比其他楼盘涨得都要少，原因就是当时透支了。大鳄开发商并不见得就好，人家营销策略更高明，更会玩。”

如今回想起来，经历了压力和辛苦，虽然有些后悔，但田志桦告诉记者，购买自住房是一个十分正确的决定。房子购买后，有了根，心里踏实许多。

房地产冰火两重天：2014房价走势仍在云山雾罩中

超六成银行家看涨一线城市房价 房贷仍被重点限制

退休官员批银行暴利：小狗当行长照样能赚钱

犹豫三周，多掏了5万元

田志桦是刚性需求，相比之下，张经理则是青岛楼市中的老手。但这样的老手也栽跟头了。“今年青岛楼市变化莫测，冷得很奇怪，热得很变态。”张经理是市南区一家服装营销公司的市场部经理，他的首套房是5年前买的。今年出手购买的房子，没有登记在他的名下，因为他被限购了。

在接受记者采访时，张经理不忘炫耀一下次成功买房经历。“2008年底，南京路附近的房价在万元左右，利率7折，首付2成。我看形势不对，现在不下手，就可能再也没这么好的机会了，于是咬咬牙，带着女朋友找房子。那时房价一万元左右在市北区几乎是随便选。2009年1月，我选择了新贵都小区，一平方米1.05万，现在了。当时买房花光了我所有的积蓄，借了10多万元债务，并向银行贷款数十万元。我压力非常大，当时我的月薪才3000多元，而月供房贷2000元。”

上半年青岛楼市的冷出乎张经理的意料。“2月份到4月份，成交量低迷，开发商也不怎么开盘，市南区到老市北区都找不到合适新楼盘。我手上有点钱，市南买不起，考虑老市北区。但上半年没楼盘，这让我很郁闷。”张经理回忆说。

下半年刚开始，张经理就紧张了，他的一位房地产圈老总建议他赶紧出手，说售楼处又火爆了，房价要涨了。但张经理毕竟不是菜鸟，他先后到颐和广场、湖岛世家、绿地项目查看房源。“没有动心，位置一般，价格不低。这些房子价格都1万，接受不了。”这是张经理当时的感受，现在已经完全接受。

“9月份的时候，我已经怕了，媳妇也埋怨我。那时候新都心附近楼盘推出房源，价格1.3万，提前认筹价格大约是1.25万。我看好的是100多平米套三户型，大约价格是130万，房子在12楼。犹豫了，开盘之前我没去交认筹金，因为这房子比我预算多了10万多，不想贷款太多，结果开盘火爆了。我只好再找周边其他楼盘，结果价格都涨到了1.35万，位置还差一点。大约过了三周，我又去之前楼盘售楼处看，发现看好的房子还在，但是没优惠了，价格135万。找父母借了十万，买下了。”张经理说道，这套房子算改善投资型。

恐慌性需求，比较下买房

田志桦和张经理分别代表了青岛楼市中的刚性需求和改善投资需求，而陈璐显得另类一些她属于恐慌性需求。采访她的时候，她甚至对记者提到的多个楼盘一无所知。她告诉记者，买房前和买房后她对楼市了解都差不多，现在基本不懂楼市。陈璐买房的动力很简单，看到同事、周边朋友都在买房，工作5年多的她沉不住气了，因为她还没找到对象，想有个自己的房子。

陈璐不懂楼市，因为经常租房换房子，认识二手房中介朋友，于是她托朋友给她找套一小房子。为了离单位近，她看上了鲁信长春花园和阳光山色。鲁信长春花园由100栋四到二十六层的楼宇组成，住宅总户数4788户，户型面积自70平方米到255平方米不等，配套建设会所、超市、学校、幼儿园等，是名符其实的高端小区。根据青岛房价网提供的数据，今年一年，房价由16210元/平方米涨到年中的17266元/平方米，年底价格是17609元/平方米。“房子是很好，套一价格都100万，我根本买不起。在我印象中这个小区房价1.5万。”陈璐说道，中介朋友一直跟我说，二手房价格涨得太厉害，早出手成本少。

不出所料，阳光山色的房子陈璐也买不起。数据显示，今年年初阳光山色均价是15500元/平方米，6月份结果是16695元/平方米，现在价格是1.7万/平方米。“我是7月份开始看房的，一共看了三套，这俩小区各一套，然后就是四方实验小区了。这仨小区差别很大，最后我选的小区价格便宜，我怕涨价。”

四方实验小区位于青岛市原四方区的东部，住户2559户，是该区域成熟小区。陈璐买入的价格是11850元/平方米，现在小区均价涨到了1.24万/平方米。

开发商：早开盘俩月，少赚千万

陈先生是一家楼盘的营销负责人，今年之前他在青岛市区多个楼盘做过营销策划等工作，熟悉青岛房地产市场。提到今年楼市历程，虽然陈先生的团队完成了销售任务，还拿到了不菲的提成，但他仍有懊悔的地方。

“上半年我们项目开始动工，售楼处随后开放，积累了一些客户，多数是当地购房者。下半年计划开盘，为了开盘效果，还推出了数万元不等的优惠，针对不同的客户。开盘后的一周卖出去了200多套房子，一共推出了350套。这个成绩算不错，毕竟我们是低价开盘，比周边楼盘低一些。结果，两个月后，新机场的利好消息出来了，突然出现了很多客户，但我们房子所剩无几了，反而周边楼盘火爆了，而且价格提高了很多。开发商老板对此事耿耿于怀，说少赚了千万元，一套房子本可以多卖几万块钱的。”陈先生说道。

不过谈到今年以及明年青岛楼市状况时，陈先生说起了基准地价上调问题。“本轮基准地价更新中，包括住宅用地、商业用地和工业用地在内的三类土地基准价格均有不同程度上涨。土地和房子的关系犹如面粉和面包，面粉价格上涨了，面包价格自然也会水涨船高，此举会为青岛的高房价火上浇油。”

对于这个问题，楼市分析人士张百忍认为，目前实行的土地招拍挂制度中，土地的最终成交价格除了因为无人竞拍而以楼面地价成交的情况外，有些地块会因为竞拍人多，出现几十轮甚至数百轮竞价的现象，最终的成交价格往往是楼面地价的数倍。从这个角度来说，土地的最终成交价格和房价关系最为密切。基准地价上调会提高土地出让底价，从而推高开发商对地价的预估以及拿地的成本，提高整个市场包括开发商、银行、中介、评估机构以及广大市民对房价的预期，对房价产生心理影响。不过，最终房价的形成是市场综合因素的结果。

二手房：净赚17万，没敢再投资

回顾楼市，二手房房主自然是不可缺少的主角之一。李珂是青岛人，有两套房子，并非投资客。其中有套房子在八大湖小区，是南京路，房子面积52平方米，套二户型，朝向一般。“我是2010年上半年买的，朋友的房子，先付了20万，下半年又付了20万，然后办理了贷款手续。当时总价是65万，没想到今年转手能挣这么多。”李珂是今年9月份看到楼市火爆以后，他把房子挂出去卖了，他一家人并不住在这边。

李珂告诉记者，刚开始我和媳妇商量卖了这套房子再买一套，但最后改了主意。“刚把房子挂到网上，好多中介打电话要求帮我卖这个房子，我当时挂的价格是82万。有个中介表示可以帮卖高一些，他给代理。我没同意，没想到这么多人关心这房子。第二天我就把价格改成85万，然后好多看房的，一天4拨客户看，都是奔着、拆迁房来的。”李珂回忆说，大家对价格异议并不大，主要是税费问题，我买了不到五年，税费较高。我之前不懂这个政策，问了才知道税费7万左右。最后和客户商议的是各付一半，最后算完这房子赚了17万。

“房子确实很快就卖出去了，10月份手续就办完了。我和媳妇拿到房款后，开始找附近的其他房子，发现价格太高，又到市北区看，情况基本类似，不敢再买了。我对楼市不理智的火爆还是很害怕的。”李珂告诉记者，先不着急看了，等明年再说。

房地产冰火两重天：2014房价走势仍在云山雾罩中

超六成银行家看涨一线城市房价 房贷仍被重点限制

退休官员批银行暴利：小狗当行长照样能赚钱

整体市场楼盘价格上涨是普遍现象

现在看，从市南、市北、李沧到城阳等区域，今年青岛新房市场楼盘价格是普遍上涨的。市南西部的金茂湾年初还以14700元/平方米的起价为噱头宣传，均价18000元/平方米，4月份，均价就已悄然调整至18500元/平方米。这并没有阻碍购房者的热情，该楼盘在7月成为日光盘，开盘短短两个，房源便所剩无几，如今新加推房源定价上涨到了19500元/平方米。

市北区，颐和广场均价9975元/平方米开盘，刷新片区价，63平方米小户型备受刚需关注。4月中旬开盘后，团购优惠随之结束，价格也涨到10500元/平方米，且只有大户型在售，后来房源销售无几。李沧区的蓝山湾为清空一期滞销的大户型房源，该项目上半年推出团购活动，惠后均价8200元/平方米，随后一期房源已经售罄，在售的二期均价为9000元/平方米，单从价格上看，前后相差800元/平方米。城阳区白沙湾畔的卓越蔚蓝群岛一步一步地走在涨价的道路上。年初90平方米左右户型价格为6000元/平方米，到6月份已涨到6300～6500元/平方米，下半年该楼盘团购优惠活动，以“首付9万住学区大三居”为宣传卖点，单价已经普涨到7000元。

热卖10万多套购房者眼看房价一路上涨

根据中国房地产指数研究院青岛分院向本报提供的实时数据，2013年1月～11月份青岛商品住宅共成交107457套，同比大幅上涨35.13%；成交面积为1081万平方米，同比大幅上涨39.00% ；商品住宅成交均价为8301.11元，同比上涨7.47%。

青岛一家分析机构分析师表示，从房价系统监测数据来看，今年以来，青岛商品房市场表现出供应量大幅上升，成交量价稳步攀升的态势。成交量自6月份以来连续六个月持续走高，供应量的增多和市场需求的有效释放，促进了成交量的平稳增长，于是，市场热销的大环境催生了“日光盘”、“短时售罄”等市场火爆场面的出现。这其中有多方面原因：一是前期在楼市低谷观望的一部分需求，在下半年开始集中释放；另一方面，今年上半年出台的调控政策“国五条”在青岛软着陆，后期也没有针对楼市出台强硬的干预政策，购房者眼看着房价一路看涨，于是恐慌性入市。

冷热不均区域不平衡，郊区楼盘压力大

邓国华告诉记者，2013年郊区有些楼盘日子也不好过，青岛房地产市场冷热不均，区域发展不平衡现象一直存在。尤其是郊区项目供大于求明显，压力较大；而市区尤其是市南区，土地供应量有限，市场需求却集中于此，造成供小于求的局面，这也是主城区频现“日光盘”的原因之一。伴随着新机场建设，蓝色硅谷发展等市政规划的利好带动，辐射的片区同样会出现小范围内的冷热不均。即使在同一区域内，项目销售情况同样存在明显差异，一个大区域热并不能直接带动所有项目，区域内部大品牌开发商和高性价比项目往往更受青睐，区域内项目的销售差异显示楼市的成熟度与购房者选择能力在增强。

“青岛市场的微妙之处在于青岛处在一个城市化快速发展的时期，有太多的改变因素会影响楼市，其中最明显的就是地铁。当青岛开始真正进入地铁时代，这座城市被束缚的力量会被释放出来。”

展望2014年房价上行压力依然存在

明年青岛楼市会如何发展？对于此问题，中国房地产指数研究院青岛分院相关负责人告诉记者，从各方面数据来看，2014年楼市可能强势不改。具体来看成交方面，2014年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年增幅将低于2013年。并且，市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增速将放缓。

“供应方面，近两年青岛土地市场一直保持稳步的发展，2014年市场供应将保持稳定，整体市场存量较高，区域分化明显，市南区、崂山区供不应求，城阳区、李沧区供需两旺，黄岛区及下辖区县供应充足。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计2014年商品房价格仍将保持上涨，房价上行压力依然存在。”

房地产冰火两重天：2014房价走势仍在云山雾罩中

超六成银行家看涨一线城市房价 房贷仍被重点限制

退休官员批银行暴利：小狗当行长照样能赚钱